La ZODE Chapultepec: ¿operación inmobiliaria, espacio público o centro comercial privado?

Anunciado como un "corredor cultural-creativo", este proyecto en avenida Chapultepec amenaza con ser un mero centro comercial, otra (anti-democrática) privatización del espacio público.

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Recurrir a las Asociaciones Público-Privadas (APPs) para financiar infraestructura o servicios públicos es una opción delicada. Estas pueden llegar a tener costos ocultos que eliminan los beneficios públicos deseados[1] al comienzo de los proyectos. Se pueden firmar tratos muy malos para las arcas públicas que generen efectos sociales contraproducentes— o en el peor de los casos esconder una privatización de bienes o servicios públicos.

Algo así podría ocurrir con el anunciado proyecto de la “Zona de Desarrollo Económico y Social (ZODE) Chapultepec”, también conocida como “corredor cultural Chapultepec-Zona Rosa”. El proyecto será financiado mediante una APP y los detalles que se han revelado hasta ahora muestran un proyecto con riesgo de privatización del espacio público. Este proyecto es promovido por PROCDMX (antes Calidad de Vida, A.C.), y parece tener costos altos y ganancias sociales marginales.

Para comenzar, se trata de una concesión por cuarenta años del espacio público de Avenida Chapultepec, desde Lieja hasta la glorieta de Insurgentes. La concesión es para construir un estacionamiento subterráneo de paga y comercios para renta, de forma elevada, sobre dicha avenida, que contarán, además, con un andador peatonal. De los ingresos generados solo el 5% será para el gobierno (vía PROCDMX). Aunque se diga que el gobierno es socio al aportar el espacio público, lo cierto es que, a ese grado de participación, está prácticamente regalando el suelo a inversionistas privados para que realicen negocios a cambio de un 5% del ingreso. Es decir, es una privatización velada con beneficios marginales al arca pública y a las zonas públicas de la ciudad. Por poner otro ejemplo reciente, en la concesión de pozos petroleros mexicanos a privados se ha alcanzado una distribución de hasta 55.99% de los ingresos para el Estado mexicano. Hasta ahora la difusión del proyecto ha sido engañosa; sus posibles efectos no han sido bien discutidos, y su discrecionalidad ha sido poco democrática en la toma de decisiones.

En el discurso de PROCDMX se ha promovido el proyecto como un rescate de avenida Chapultepec y de la Zona Rosa, el cual unirá a las colonias Roma Norte y Zona Rosa mediante un nuevo espacio público[2] —inspirado tanto en el High Line Park de Nueva York, en la parte que será elevada, como, a nivel de suelo, en las ramblas de Barcelona. Esa es la historia que se cuenta.

El discurso suena perfecto —todos queremos ramblas y jardines colgantes—, pero parece esconder otras realidades. Antes de cualquier cosa, hay que preguntarse ciertas cuestiones fundamentales. ¿Por qué rescatar avenida Chapultepec? ¿De qué o de quiénes hay que rescatarla? La respuesta en realidad es sencilla: la mayor parte de dicha avenida está ocupada por el espacio automotor —cuenta con 12 carriles—, algo que las mismas autoridades aceptan.[3] Dado que ese es el problema de fondo, la solución en realidad debería ser sencilla: quitarle espacio al auto para dárselo a banquetas (las que hay son de 2.5 metros), a los camellones y a medios distintos de transporte. Esto implica un diseño vial que priorice al peatón, a la bicicleta y al transporte público. Algo que el Gobierno del Distrito Federal debería poder financiar con dinero público fácilmente, dado el enorme presupuesto que tiene asignado para 2015: más de 169 mil millones[4] (7.9% más que en 2014).

Incluso la obra de lujo de Avenida Masaryk, con su granito importado y sus errores, tuvo un método de auto-financiamiento más barato que el que se planea en avenida Chapultepec (parcialmente financiado por contribución de mejoras[5]). El costo reportado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) fue de 3,537 pesos por m2, para un área de 135,703 m2 (480 millones en total). Este proyecto quitó espacio al automóvil[6] y lo redistribuyó a peatones y ciclistas. Mientras tanto, Chapultepec costará más (entre 10,869 y 9,901 pesos el m2) en un área más pequeña[7] (entre 92,000 a 101,000 m2). El precio podría explicarse debido a la intención de construir una estructura elevada donde no la había (por un estimado de mil millones de pesos en total);[8] el objetivo notorio de esa elevación es evitar quitarle espacio al automóvil. En suma, costará 2.8 veces más que Masaryk —sería más barato que reprodujera en toda avenida Chapultepec el modelo de granito importado que se empleó en el corazón de Polanco.

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ILUSTRACIÓN 1: PRIMER PROYECTO ANUNCIADO DE ZODE CHAPULTEPEC, QUE INCLUÍA SOTERRAMIENTO DE LA AVENIDA. Fuente: Propuesta de César Pérez Becerril, en Prometheus Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

No obstante, desde la “declaratoria de necesidad”[9] se justificó la concesión con argumentos poco convincentes. El gobierno argumentó que no tiene dinero para un proyecto así y que bajo este esquema no se pondrá un centavo para ello (en teoría). Lo cual, por el momento, es cierto, puesto que no hay manera de justificar la construcción de una estructura elevada con comercios y estacionamiento subterráneo desde una óptica de utilidad pública, como veremos más adelante. De hecho, el proyecto se anunció primero como una “rambla” creada a partir del soterramiento de los carriles de avenida Chapultepec, que tampoco implicaba la perdida de espacio para el automóvil. Proyecto que, como vemos ahora, se ha desechado (Ilustración 1).

¿Cómo se iba a financiar aquel primer proyecto con inversión privada? ¿En qué consistía el negocio de soterrar carriles y hacer una “rambla”? Esto hubiera requerido generar flujos de efectivo durante un largo tiempo, y al parecer esto se hubiera logrado solo con la construcción un estacionamiento subterráneo de hasta 36,700 metros cuadrados[10] debajo de la avenida. Básicamente se trataba de un negocio que apostaba a generar mayor tráfico y no a disminuirlo, pues ningún estacionamiento de paga apuesta a que lleguen menos autos. Ahora bien, los cajones construidos se retirarían de la Zona Rosa[11] en las nuevas construcciones que se realizarán; para lo cual no hay un mecanismo institucional asegurado, esto lo vuelve altamente especulativo.

Sin duda los cálculos financieros no dieron y debido al alto riesgo financiero se desechó ese primer proyecto. Entonces se procedió al “plan b”, menos costoso y, por lo tanto, con mayor rentabilidad para la inversión privada que lo financiará: construir una estructura elevada con comercios, además del estacionamiento subterráneo que ya se tenía planeado (Ilustración 2). La diferencia: este proyecto se comunica al público como un rescate de la avenida Chapultepec, como un “nuevo espacio público” recreativo, como la unión de colonias, como reciclamiento del espacio siguiendo el ejemplo del High Line Park de Nueva York. Mal discurso.

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ILUSTRACIÓN 2: CORTE DE PROYECTO DE ZODE CHAPULTEPEC, PROPUESTA DE FRENTE ARQUITECTURA, ARQUITECTURA + URBANISMO RVDG. Fuente: Prometheus Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

Esa narrativa esconde que el proyecto se trata, en el fondo, de un centro comercial con estacionamiento. En primer lugar, no es un proyecto como el High Line Park[12] de Nueva York, ya que ese es un parque público que se realizó sobre unas antiguas vías de ferrocarril elevadas; es decir, se recicló la estructura, se le dio un nuevo uso y cuenta con muy pocos comercios para generar ingresos para su mantenimiento, junto con donaciones y rentas de espacios. En el caso del ZODE Chapultepec se trata de construir una estructura elevada donde antes no la había, con espacio comercial y estacionamientos para pagar su construcción y su mantenimiento a propietarios privados por cuarenta años. Sí hay, sin embargo, otros ejemplos en Estados Unidos que se asemejan al experimento de Chapultepec: parques públicos financiados por entes privados, mismos que también son altamente cuestionables.[13] No obstante, lo que es cierto es que no será es una rambla[14].

En segundo lugar, se argumenta que la iniciativa privada invertirá en el rescate del espacio público, pero si eso, por sí mismo, fuera rentable, no tendríamos el deplorable espacio público que hoy tenemos en el Distrito Federal.[15] El verdadero negocio que invita a la inversión privada es el estacionamiento subterráneo (36,700 m2) y los locales comerciales (12,000 m2) en un espacio confinado y con corredores peatonales (se desconocen los m2). En términos legos, eso es lo que conocemos corrientemente como un centro comercial (que no ocultan los renders del proyecto, ver  Ilustración 3). Para el inversionista, el mayor atractivo es que el costo del suelo es marginal; podríamos decir que tiene un costo de renta de 5% de los ingresos. Conseguir al menos 48,700 m2 en el centro del DF a ese precio de renta es imposible el día de hoy; sin duda es una oferta sin igual que el GDF le hace a algunos privados.

Es claro que se generará un espacio caminable que podrán usar las personas que asistan y que es necesario para los locales comerciales, pero probablemente estará sujeto a la regulación de las necesidades comerciales de dicho sitio. No sería por ende un espacio público como suele entenderse hoy, donde uno puede ejercer derechos como andar en bicicleta o realizar una protesta; por el contrario, será la antítesis del mismo: un espacio publico-privatizado, regulado en comportamiento y excluyente vía el consumo.

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ILUSTRACIÓN 3: RENDER DEL PROYECTO DE ZODE CHAPULTEPEC, PROPUESTA DE FRENTE ARQUITECTURA, ARQUITECTURA + URBANISMO RVDG. Fuente: Prometheus Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

En tercer lugar, se habla de que será un “corredor cultural”, uno que incentivará la “creatividad”. Pero en los centros comerciales suele haber un solo tipo de cultura: la del consumo. Se dice que habrá actividades culturales (conciertos, galerías, etcétera); sin embargo, ¿acaso no las hay también en otros centros comerciales de forma gratuita para atraer al público? Lo que ahora sí tendremos es una forma creativa de vender la cultura del consumo. He ahí la creatividad del disfraz cultural de este “centro comercial” o, al menos, de lo que conocemos hasta ahora.

Lo anterior lleva a reflexionar sobre los efectos que generará el proyecto. Comienzan por el mayor tráfico vehicular en una zona ya altamente congestionada (como hemos descubierto una y otra vez, más espacio de estacionamiento no es una solución para el problema del tráfico). Un centro comercial es un gran atractor de viajes, en especial en automóvil, ya que concentra actividad y se enfoca a segmentos de clase media y alta. Sin duda el proyecto generará un gran impacto en términos de congestión.

Se promociona que habrá carriles exclusivos de transporte público para evitar esta situación, como se hizo para justificar el segundo piso de Periférico, aunque nunca sucediera.[16] Sería fantástico que sucediera, pero, si de verdad se hace, el GDF tendrá que invertir recursos públicos para pagarlo y estaría entonces garantizando la rentabilidad de la inversión privada. En este sentido, podría ser falso que el gobierno no vaya invertir ni un centavo, a menos que no se provea transporte público.

El otro efecto posible es la plusvalía inmobiliaria en los alrededores —efecto que esta iniciativa busca explícitamente (esto se señala desde el proyecto conceptual al que he tenido acceso[17])—: el incremento del valor del suelo, y con ello la atracción de desarrollo inmobiliario de alto valor a la Zona Rosa y a avenida Chapultepec. Esto llevará sin duda al incremento de las rentas y, como resultado, a la gentrificación última de los residentes y a la probable quiebra de los pequeños comercios de la zona. Todo para que haya torres de hasta treinta niveles a lo largo de avenida Chapultepec, so pretexto de densificación.[18] No es necesariamente mala idea, pero ¿cuál es el plan? ¿Quién se beneficia? ¿Qué medidas compensatorias se ofrecerán para combatir la desigualdad social que se pueda enquistar en la zona?

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ILUSTRACIÓN 4: INCREMENTO DE ALTURAS EN LA ZONA ROSA Y ROMA NORTE, PROPUESTA DE FR-EE. Fuente: Prometheus Mag http://www.prometheusmag.com/corredor-cultural-chapultepec/

La justificación de este objetivo inmobiliario es que la Zona Rosa está “deteriorada”. Lo está, pero no necesariamente por falta de inversión. Es, más bien, por la expulsión de sus pobladores debido a la enorme presión en precios generada por los comercios que compiten por el espacio habitacional.[19] En realidad, el deterioro se generó por la enorme competencia entre comercios y por la necesidad de atraer público a la zona, así como por el tipo de usos de suelo. Una de las soluciones obvias es limitar el número de negocios, especialmente bares y negocios nocturnos de alto impacto, y repoblar la zona —pues cuenta con uno de los mayores porcentajes de viviendas desocupadas de la ciudad—, ojalá, con pobladores de todo tipo de niveles de ingreso (véase, en Ilustración 5, cómo los porcentajes de vivienda desocupada entre Reforma y Chapultepec son altos).

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ILUSTRACIÓN 5: PORCENTAJES DE VIVIENDA DESOCUPADA EN ALREDEDORES DE AVENIDA CHAPAULTEPEC. Fuente: DOTDF.

Este problema habitacional también revela lo vacío del nombre de “corredor cultural-creativo”, como las fantasmagóricas proyecciones de torres de Fr-EE (Ilustración 4). De hecho, zonas que se convirtieron en emblemáticas por su actividad cultural y “creativa” en el mundo (como París o Soho en Nueva York), y que también tenían vivienda barata en su momento, se volvieron altamente atractivas para un sector de altos ingresos, se gentrificaron o atrajeron comercio que terminó expulsando a habitantes, justo como sucedió con la Zona Rosa, lugar que fuera la zona creativa y cultural de la década de 1970.

Otro de los efectos potenciales es, paradójicamente, el matar la vida en el espacio público circundante, en las colonias que trata de “unir”. Sin rodeos, la finalidad de un centro comercial es concentrar gente y actividad comercial en un lugar. Se trata de absorber la vida en las calles y que esta se dirija a un espacio cerrado y controlado por la cultura del consumo. Con este proyecto se nos vende la ilusión de un espacio público cuando en realidad es un mall elevado que tendrá como “bardas” la altura y los vacíos generados hacia el flujo vehicular que correrá por debajo, cual foso de castillo medieval. Un lugar que contará con vigilancia privada y cámaras. Un recinto fortificado.[20] Un espacio que limitará los derechos del verdadero espacio público y que será excluyente desde el momento en que el principal motivo para ir sea el de consumir; si no puedes hacerlo, no tendrás porqué ir. Si todos estos riesgos se hacen realidad, lo que este proyecto hará público es el costo a la sociedad y lo que hará privado serán las ganancias.

Finalmente, hay dos aspectos que vuelven a este proyecto profundamente antidemocrático. Por una parte, está fuera de todo el sistema de planeación del DF. No se encuentra dentro de los planes de desarrollo urbano del DF ni dentro del delegacional. Y no se trata nada más de incluirlo, porque tendría que pasar por el escrutinio de la asamblea legislativa, por un escrutinio público y político. Este proyecto suspende la planeación urbana integral, para evitar así todo contrapeso y rendición de cuentas, para poder ejecutarse sin problemas. Incluso, PROCDMX debería ser una entidad bajo control político de SEDUVI y no de Simón Levy, o directamente del poder ejecutivo de la ciudad: el jefe de gobierno.

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ILUSTRACIÓN 6: PROYECTOS SOBRE AVENIDA CHAPULTEPEC. Fuente: Elaborado con información de Ramos, Ximena. (2014). ZODE Chapultepec: Planeación urbana no sustentable y falta de transparencia. Nexos. Disponible en: http://labrujula.nexos.com.mx/?p=157

Por otra parte, este proyecto implica un cambio radical en el corazón de la ciudad, del cual solo se ha anunciado una parte de lo que implica. A la fecha solo sabemos qué ocurrirá con una porción de entre 92 y 101 mil m2 de los 116 mil m2 totales de la concesión. Falta definir destino para los entre 15 y 24 mil m2 restantes, espacios que podrían corresponder a las calles aledañas o a la glorieta de Insurgentes (véase Ilustración 6), a lo cual habría que agregarle 5.3 mil m2 del CETRAM Chapultepec (proyecto que también es llevado por PRODMX, pero no es parte de la ZODE[21]). Además, se ha mencionado que eventualmente podría llegar hasta la plaza Tlaxcoaque.[22] ¿Cómo se integrarían esas zonas?

Los habitantes de la ciudad tendremos que vivir años con estos cambios y no se nos ha preguntado siquiera si lo deseamos o qué opinamos de sus efectos potenciales. Eso se ha tratado de justificar con una encuesta, pero eso está lejos de ser un proceso democrático. Recientemente se ha anunciado un “mecanismo de consulta” para enriquecer el proyecto, no para preguntar si es necesario o no transformar los términos en los que existe. Podría ser un ejercicio “pseudo-democratico” con el único objetivo de justificar una decisión ya tomada; habrá que evitar que eso sea así.

También debe decirse que el proceso de asignación de dicha obra ha sido tremendamente opaco.[23] Fuera de la vista del público durante 16 meses, no se respondían solicitudes de información en su momento[24], ni se sacaban a la luz pública los resultados de las investigaciones que se hacían. De hecho, existió un estudio contratado en 2013 para crear un “proyecto conceptual” de la ZODE, pero aún se desconocen sus resultados. (Anteriormente se podía consultar el contrato, pero el link hoy se encuentra roto.[25] Finalmente, por transparencia, se ha obtenido lo que podría ser ese estudio, que se puede consultar en el anexo de este texto.).

Por información de los medios sabemos hoy que hubo una invitación a ocho inversionistas, pero que solo tres concursaron, siendo ganador Invex Grupo Infraestructura.[26] A pesar de las múltiples notas de los últimos días, hoy no se sabe quién será el despacho arquitectónico encargado, aunque todo indica que será FR-EE, de Fernando Romero, que ha borrado información de su sito electrónico. Mientras que Frente Arquitectura, Arquitectura + Urbanismo RVDG ha ganado premios internacionales por su propuesta.[27] Dado el enorme impacto que tendrá esta infraestructura, debió haber habido una amplia discusión pública, con participación ciudadana, transparencia, concurso público y un largo etcétera. No sucedió.

Estas circunstancias hacen sospechar, y por eso, no sorprende que ahora se diga que se trata de un proyecto para privatizar un bien común; para eso la democracia y sus controles suelen estorbar. Antes como ahora, lo realmente importante no es oponerse a los rescates de espacios públicos, sino asegurarnos de que en el proceso no se coarte el derecho a la ciudad, que no se haga de ese derecho uno exclusivo de aquellos que puedan consumir en el centro comercial.

Este proyecto, como hasta ahora lo conocemos, atenta contra todos los valores de la democracia urbana[28] y de la izquierda, algo que se supone que el PRD abandera. Me temo que para el PRD de la ciudad la “democracia urbana” parece también estarse convirtiendo en justo eso: en una ilusión “creativa”.


Anexo

Contrato


Proyecto Conceptual ZODES Corredor Cultural Chapultepec


Notas

[1] Para una explicación de los costos ocultos de las APP, véase: Romero, María José. “What lies beneath? A critical assessment of PPPs and their impact on sustainable development”. Bruselas: Eurodad 2015.

[2] Calidad de Vida. (2014). Declaratoria de Necesidad para el Otorgamiento de una Concesión para el Uso, Aprovechamiento y Explotación de un Bien de Dominio Público con superficie total de hasta 116,000 m2 en y bajo el polígono que comprende parte de la Avenida de Chapultepec y la Vía Pública Circundante a la Glorieta de los Insurgentes. Gaceta Oficial de Distrito Federal, 19 de mayo de 2014, Núm. 1859

[3] Calidad de Vida. (2015). Proyectos Conceptuales de las “anclas” de la ZODE: Corredor Cultural Chapultepec-Zona Rosa. Solicitud de información pública folio 0301500001715

[4] Secretaria de Finanzas. (2014) Aprobado paquete económico 2015 de CDMX por ALDF. Comunicado de prensa del 16 de diciembre de 2014.

[5] Ramos y Paz. (2015). Instrumentos para el desarrollo orientado al transporte. México: ITDP.

[6] Datos de obtenidos del micrositio Avenida Presidente Mazaryk de SEDUVI.

[7] Esto depende de la fuente. De acuerdo a Reforma o La Jornada.

[8] La Jornada, Op. Cit.

[9] Calidad de Vida (2014). Op. Cit

[10] Calidad de Vida (2015) Op. Cit.

[11] En caso de construirse el mega estacionamiento, quizá los requisitos de cajones para nuevos desarrollos en la zona disminuyan. De acuerdo a Roberto Remes que se ostenta como consultor de movilidad de dicho proyecto (Ver conversación aquí)

[12] Para mayor información visítese el sito electrónico del parque:  TheHighLine.org

[13]Ulam, Alex. (2013). The Murky Ethics and Uncertain Longevity of Privately Financed Public Parks. Citylab.

[14] Para una crítica sobre su influencia del High Line Park y las Ramblas véase “La falacia del corredor Cultural Chapultepec”, de Patricio Ruiz, publicado en Arquine.

[15] Siendo justos, esta idea se manejaba ya desde la “declaratoria de necesidad”. Calidad de Vida (2014) Op. Cit.

[16] Con la construcción del segundo piso de Periférico (incluyendo Viaducto Bicentenario), el GDF propuso la construcción del Peribús, y el Estado de México una línea de Mexibús. Ninguna se construyó, pero sí el segundo piso de paga. Resta decirlo: obviamente no se construirían, pues hubieran sido una competencia directa al segundo piso de paga, que evitaría recuperar la inversión privada.

[17] Calidad de Vida (2015). Op Cit.

[18] Calidad de Vida (2015). Op Cit.

[19] Para una explicación de cómo el comercio compite por el espacio de vivienda véase: Suárez y Delgado. “La expansión de la Ciudad de México. Un escenario pesimista y dos alternativas para el año 2020”. Estudios Demográficos y Urbanos 2007, 22 (1), 101-142.

[20] Termino y explicación acuñados por López Levi, Liliana. (2006). “Centros comerciales, recintos fortificados”. UAM: Revista Veredas.

[21] Se encuentra fuera del predio original de la “declaratoria inicial” de Calidad de Vida (2013).

[22] La Jornada, Op. Cit.

[23] Para una explicación de esto véase: Ramos, Ximena. (2014). ZODE Chapultepec: Planeación urbana no sustentable y falta de transparencia. Nexos.

[24] Existió una solicitud de información de un reportero, Rafa Montes, para solicitar los resultados de dicho estudio, pero se los negaron (Consulta la solicitud aquí)

[25] El link desaparecido es este.

[26] Reforma, 2 agosto de 2015. Op. Cit.

[27] Ver: Reynoso, Francisco. (2016). El extraño caso del Dr. Mancera y Mr. Hyde. Nexos.

[28] Véase los principios de la democracia urbana en: Villaraga, Catalina. (2015). Nueve desafíos de la democracia urbana. La Brújula, Nexos.

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